일본 퇴거비 청구서, ‘벽지 6년’보다 손상 원인부터 봐요

원상회복은 방을 새것으로 돌리는 뜻일까요?

아니에요. 원상회복(原状回復·겐조카이후쿠)은 세입자 책임으로 생긴 손상을 복구하는 뜻이에요. 고의·과실, 관리 의무 위반, 통상 사용을 넘는 사용이 여기에 들어가요. 입주 당시의 새 상태로 모두 되돌리는 말이 아니에요. 국토교통성 원상회복 가이드라인 해설

햇빛에 따른 변색이나 평범하게 가구를 놓아 생긴 자국처럼 시간과 통상 사용에서 생긴 손모는 달라요. 국토교통성 기준은 경년변화(経年変化·케이넨헨카)와 통상손모(通常損耗·츠조손모)를 원칙적으로 임대인 부담으로 봐요.

같은 곰팡이라도 원인은 다를 수 있어요. 건물 누수인지, 발견 뒤 관리회사에 알렸는지, 환기·청소를 하지 않아 커졌는지를 나눠야 해요. 흔적 이름 하나로 부담 주체를 정하지 마세요.

입주 전부터 있던 손상인지도 중요해요. 세입자가 만든 흔적이 아니라면 그 시점을 보여 주는 사진이나 상태 확인표가 필요해요. 거주 중 누수·고장을 알린 메일도 손상이 커진 과정을 설명하는 자료가 돼요.

세입자 책임이면 새 제품값을 전부 내야 할까요?

그렇지 않아요. 세입자 책임이 있는 손상도 경과연수(経過年数·케이카넨스)를 봐요. 사용한 설비를 새것으로 바꾸는 비용 전부를 내면 줄어든 가치까지 다시 부담할 수 있어요. 그래서 사용 기간이 길수록 부담 비율을 낮추는 기준을 둬요.

가이드라인은 내용연수(耐用年数·타이요넨스)가 지난 뒤 잔존가치가 1엔이 되도록 부담을 정하는 방식을 제시해요. 벽지처럼 6년을 적용하는 항목이 있어 ‘벽지 6년’이라는 말이 자주 나와요. 청구서에는 사용 기간이 어떻게 반영됐는지 물어야 해요.

하지만 6년이 지나면 모든 비용이 자동으로 0원이라는 뜻은 아니에요. 내용연수를 넘긴 설비라도 세입자의 관리 의무는 남아요. 고의 낙서를 지우는 공사비나 인건비처럼 부담이 생길 수 있다고 가이드라인은 설명해요.

항목마다 같은 6년을 쓰는 것도 아니에요. 부분 수리인지 전체 교체인지에 따라 경과연수를 보는 방식도 달라질 수 있어요. 품목명, 설치 시점, 실제 공사 범위를 받은 뒤 해당 기준을 확인해요.

계약서에 별도 부담 조항이 있으면 바로 내야 할까요?

특약(特約·토쿠야쿠)이 있다는 이유만으로 모든 청구가 자동 확정되는 것은 아니에요. 반대로 가이드라인과 다른 내용이라고 곧바로 무효라고 단정할 수도 없어요. 실제 문구와 설명·동의 과정을 함께 봐야 해요.

국토교통성 가이드라인은 통상 의무를 넘는 특약을 볼 때 세 가지를 제시해요. 먼저 특약에 필요성과 비폭리성의 합리적 이유가 있어야 해요. 세입자가 추가 부담을 알고, 이를 받아들이겠다는 의사표시를 했는지도 봐요.

‘퇴거 청소비 세입자 부담’이라고만 적혔다면 범위와 금액을 물어요. 어느 설비를 어떤 조건에서 청소하는지, 정액인지 실제 비용인지, 계약 때 어떤 설명을 받았는지 정리해요. 인터넷 글만 보고 유효·무효를 통보하지 마세요.

특약의 문구가 구체적인지도 봐요. 손상 여부와 무관하게 정액을 내는지, 실제 청소가 필요한 때만 내는지 결과가 달라질 수 있어요. 계약 당시 받은 중요사항 설명서와 비용표도 함께 찾아요.

사진은 언제 무엇을 찍어야 증거가 될까요?

국민생활센터는 입주와 퇴거 때 가능한 한 임대인 측과 함께 사진과 메모로 상태를 확인하라고 안내해요. 입주 전부터 있던 흠집과 거주 중 생긴 손상을 가르는 자료가 되기 때문이에요. 국민생활센터 원상회복 분쟁 주의

입주 때는 짐을 들이기 전에 방 전체를 넓게 찍어요. 흠집은 위치가 보이는 사진과 가까운 사진을 함께 남겨요. 벽·바닥·천장·창틀·욕실·주방·에어컨을 같은 순서로 찍으면 퇴거 사진과 맞추기 쉬워요.

사진 원본의 촬영 날짜가 남도록 보관해요. 상태 확인표가 있으면 위치와 정도를 적어 관리회사에 제출해요. 살다가 누수나 고장을 발견하면 바로 연락하고, 사진과 담당자 답변을 같은 폴더에 모아요.

퇴거 때도 같은 위치와 각도로 다시 찍어요. 관리회사와 함께 확인했다면 체크한 내용과 서로 받은 서류를 보관해요. 입주 사진이 없어도 포기하지 말고 계약서, 수리 기록, 퇴거 사진으로 확인 가능한 범위를 정리해요.

파일명에는 방 이름, 위치, 촬영 날짜를 넣어요. 예를 들어 침실 창문 아래 벽처럼 사진만 봐도 위치를 찾을 수 있게 해요. 보정본만 남기지 말고 원본과 관리회사에 보낸 파일을 함께 보관해요.

이미 청구서를 받았다면 어떤 순서로 답할까요?

먼저 작업 부위, 수량, 단가, 교체 범위를 나눈 명세를 요청해요. 각 손상의 원인과 세입자 책임으로 본 이유, 경과연수와 잔존가치 계산도 물어요. ‘전액 부담’이나 ‘6년이라 0원’ 중 하나를 먼저 선언하지 않아요.

다음으로 입주·퇴거 사진을 같은 위치끼리 맞춰요. 계약서의 특약과 수리 연락 기록도 청구 항목 옆에 붙여요. 관리회사에는 사진 번호, 계약 조항, 손상 원인, 사용 기간, 부담 비율 순서로 질문해요.

보증금에서 공제할 예정이라면 반환 예정일과 공제 전후 금액도 물어요. 추가 송금을 요구했다면 납부 기한과 계산서를 받아요. 답변이 오기 전 합의를 요구받으면 검토 시간을 서면으로 요청해요.

1. 청구서를 부위·수량·단가로 나눠요.
2. 손상 원인과 세입자 책임 근거를 물어요.
3. 경과연수와 공사 범위를 확인해요.
4. 계약 특약과 입퇴거 사진을 붙여요.
5. 답변이 부족하면 자료를 들고 상담해요.

설명을 받아도 합의가 어렵다면 소비생활센터(消費生活センター·쇼히세이카츠센터)에 상담해요. 소비자 핫라인 188은 가까운 지자체 상담창구를 안내하는 전국 공통 세 자리 번호예요. 계약서·청구서·사진·질문과 답변을 준비하면 상황을 설명하기 쉬워요.

• 확인: 손상 부위와 원인을 적었어요.
• 확인: 경과연수와 잔존가치를 물었어요.
• 확인: 특약 원문과 설명을 찾았어요.
• 확인: 입퇴거 사진을 맞췄어요.
• 확인: 작업 명세와 답변을 받았어요.

오늘 청구서 첫 항목 옆에 손상 원인·작업 범위·경과연수·특약·사진 번호를 적으세요.